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  • 海南房产抵押贷款合同相关事宜
    发表于 2022-12-11 浏览:

    海南房产抵押贷款合同通常需要经过要约、承诺、成立、生效这样一个过程。债务人向债权人提出借款,债权人要求债务人提供抵押,债务人承诺以自己的房产提供抵押,并与债权人订立抵押合同的,该合同成立;债务人要求第三人提供房产抵押,抵押人向债权人发出房产抵押要约,债权人承诺接受抵押,并订立抵押合同的,该合同成立。

    已经成立的房产抵押合同,双方当事人意思表示真实,且不违反国家法律和行政法规的禁止性规定的即为有效。

    一、海南房产抵押贷款合同的成立

    抵押人与债权人就抵押合同的主要条款达成合意,即就抵押权利与抵押义务形成一致意见,根据《合同法》第25条规定,该抵押合同成立。我国物权担保法律规定,当事人设立房产抵押担保应当订立书面合同。
    据此,不宜认为债权人口头承诺接受房产抵押即为抵押合同成立,而应以双方在抵押合同书上签字或盖章为承诺生效;如果抵押合同必须经批准才能成立的,则应以批准的时间为承诺生效的时间,如涉及国计民生的国有企业提供房产抵押,需由国有资产管理部门批准的,国有资产管理部门批准后抵押合同成立。

    二、海南房产抵押贷款合同的生效

    抵押合同生效是指已经成立的抵押合同在抵押权人与抵押人之间产生了一定的法律拘束力,也就是通常所说的法律效力。抵押合同是否生效,关键在于其内容是否符合法律规定的有效条件。
    《合同法》第44条规定,依法成立的抵押合同自成立时生效,也就是说,抵押合同成立的内容符合法律规定的,该抵押合同自成立时生效。

    海南房产抵押贷款合同生效意味着抵押权人享有抵押合同中约定的权利和抵押人承担抵押合同中约定的义务。
    房产抵押贷款合同成立并生效后,抵押人不履行义务,或者债权人拒绝接受抵押,致使债务人不能实现贷款目的的,违约方应当承担违约责任。如房产抵押贷款合同生效后,办理房产抵押登记是当事人的重要义务,抵押人拒绝办理抵押物登记是对抵押合同的违约,由此造成抵押权人损失的,抵押权人有权要求抵押人承担赔偿责任。
    又如,生效抵押合同约定“抵押人不得擅自出让抵押房产”,而抵押人未经抵押权人同意出让抵押房产,又未将价款清偿抵押债务的,该出让行为无效,如果导致抵押权人无法行使抵押物上追及权而造成损失的,抵押人应当承担赔偿责任或者与债务人一起承担连带责任。

    海南房产抵押贷款合同

    三、抵押合同的成立与生效的区别

    抵押合同的成立是生效的基础条件,抵押合同的生效是对抵押合同的成立在法律上的进一步肯定,抵押合同如果未成立,就谈不上抵押合同的生效,但抵押合同的成立与生效是有区别的。
    抵押合同的成立属于事实上的判断,主要解决有没有抵押合同、抵押合同事实是否存在等问题。抵押人与抵押权人之间通过要约、承诺,就房产抵押内容达成一致意见,就产生了事实上的房产抵押合同关系。
    抵押合同生效属于法律上的价值判断,是对已经成立的抵押合同对抵押人与抵押权人是否具有法律约束力的衡量,是判断抵押人与抵押权人所订立的合同是否符合法律规定,即判断有效、无效还是效力待定问题。

    四、抵押合同生效与有效的区别

    抵押合同的“生效”与“未生效”相对应,“有效”与“无效”相对应,因而生效与有效也是有区别的。抵押合同未生效不等于无效,未生效抵押合同不排除有效,如有效抵押合同可能因所附条件尚未成就而未生效。抵押合同生效也不等于抵押合同有效,如生效的抵押合同因违反法律禁止性规定就会被确认为无效。
    生效与有效侧重点不一样,有效与否侧重于对合同的定性,是对处于某一状态抵押合同的法律性质进行评价;而抵押合同生效与否,则侧重于抵押合同开始发生效力的时间,亦即抵押合同约定的权利义务对订约各方产生约束力的时间。

    五、抵押合同生效与抵押权设立的关系

    《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

    据此规定,除法律另有规定或者合同另有约定外,抵押当事人订立房产抵押贷款合同,只要意思表示真实,并不违反法律、行政法规的禁止性规定的,该抵押合同就自成立时即为有效,当事人未办理抵押登记,只是抵押权未设立,而不影响抵押合同的效力。
    房产抵押合同生效并不一定都能设立抵押权,根据《物权法》第187条规定,以房产抵押的,应当办理抵押登记,房产抵押权自登记时设立。房产抵押贷款合同生效后,当事人未办理抵押登记的,抵押权未设立,抵押人不承担抵押责任。

    六、风险提示

    1、拒绝按照生效抵押合同约定进行登记

    房产抵押贷款合同生效后,办理抵押登记设立抵押权是抵押人的一种义务,抵押人拒绝登记的属于违约行为。这种违约行为的法律风险在于,造成对方损失的,应当承担赔偿责任。
    2、不得对抗善意第三人

    譬如,借款人向商业银行申请贷款,第三人以其房产提供抵押,商业银行与第三人订立抵押合同而未办理房产抵押登记的,该抵押合同生效,但抵押权尚未设立。
    在这种情况下,抵押人如果将约定的抵押房产出卖给他人,买受人不知道该房产已经约定抵押而买受的,商业银行不得以已经订立抵押合同为由对抗买受人而主张房产买卖无效,善意买受人依法取得该房产的所有权有效,而抵押人只对商业银行承担违约责任,而不承担抵押责任。

    如果已经办理房产抵押登记,抵押权已经设立,商业银行享有完整的担保物权,有权主张该房产买卖行为无效,同时可以行使物上追及权和优先受偿权。
    为了防范上述法律风险,债权人在订立房产抵押贷款合同后,应当主动与抵押人一起到不动产登记机构办理抵押权登记,在取得房屋他项权证、土地他项权证后再提供借款,以防借款人取得借款后,抵押人拒绝登记而造成抵押权不能设立。

    标签:海南房产抵押贷款
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