这两年，随着疫情的反复，不少地方的房价都出现了下跌，不少家庭的收入也都出现了不同程度的下滑 。收入下降，房贷却是固定的，当它挤压了越来越多的现金流，很多人就想起用低息抵押贷去置换高息房贷，以节省利息 。

但这种抵押贷你真的了解么，今天海南金融服务网就为大家详细说明一下这两种贷款的区别与置换逻辑：首先呢，抵押贷在银行层面分两种：个人抵押贷和企业抵押贷 。
今天，我们要说的是个人抵押贷款，这里又会根据用途分为：个人经营贷款和个人消费贷款，目前市场上主流的抵押贷款为：个人经营贷款 。
这是什么意思呢，就是个人或小微企业如果经营上遇到周转需要，可以拿自己或父母的房产到银行抵押，向银行申请一笔流动性贷款 。

注意：要点是：这是一笔流动性贷款！！也就是说，这是一笔短期贷款，时间大部分会在3到5年，有的会在10年 。

而房贷一般是20到30年的长期贷款，这是他们一个显著区别 。那它们的利息为什么会出现倒挂呢？其实我们贷款报价利率有两个：1年期LPR和 5年期LPR，目前（22.05.06）我们执行的1年期LPR为3.7%；5年期以上LPR为4.6% 。

一般来说，经营贷参考的是1年期LPR，即在3.7%基础之上＋相应的基点。而房贷由于是中长期贷款，因此参考的是5年期的LPR，即在4.6%基础之上＋相应的基点（比如＋100个基点，也就是4.6%＋1.00%=5.6%）
因此即使＋相同的100个基点，经营贷是3.7%＋1% = 4.7% ，而房贷却是4.6%＋1.00%=5.6% 。再结合现在央行降准，房市萧条，所以鼓励小微企业的经营贷的利率下降也就是一个大势所趋的事了 。
那还有别的区别吗？当然有 。

第二个区别就是还款方式上面 。抵押贷最独特的魅力是在于还款方式可以选择先息后本，什么意思呢，比如：借了300万，利率为4%，则一年12万的利息，每个月只需要还款1万利息即可。
而如果是300万的房贷，按照30年，利率5%，等额本息来算，月供为16104元，（前期，利息占比很大）

可见：同样的300万贷款，一年时间，还款金额竟然会差了7.2万元 ，而期限不同、还款方式不同、用途不同，是抵押贷和房贷最显著的区别。
那我们到底要不要切换成抵押贷呢，切换到抵押贷会有什么风险呢？
在这里给大家四点建议，可以转发收藏 ：
1、如果你对未来的现金流预期较好，短期会有大笔现金回来或者该房子在未来3~5年中是要卖出的，可以考虑切换，但需要对贷款材料进行预审核 。
2、如果是上班族，每个月拿固定工资且近期也没有卖房打算，原则上保有房贷，不做置换。原因在于：低息抵押贷的审核对经营是有要求的，并不是每个人都可以拿到4.5%以下的利息 ，且房贷也有强制储蓄的功能,不知不觉你就攒下了一套房子 。
3、如果要切换，请一定记得这个顺序 ：先去A银行申请贷款，等待A银行同意以后，再去还掉B银行的房贷，切忌找人借钱还款后自己贷款审批下不来，结果活生生演变成民间借贷官司就不好了 。
4、针对房价波动较大的板块，不要把抵押贷的额度加太满，目前大多数房子评估价都在下跌，500万的房子今年可以给到350万，如果房价跌到450万，则按照7成的抵押率，你就只能贷到315万了，意味着你要还银行35万本金才行，所以一定要根据自己现金流选择合适的金融产品 。