Q1：您好，我在海口美兰区有一套房子，140多平米。17年做了抵押贷款，当时评估值是600多万，贷了7成，420万，一直都是正常还款没有逾期。但是，当时贷款利率比较高，年化是6.8%左右。自己有公司，是做文化产业相关的公司，一年有一千多万的流水。
A！：您好，在今年之前，贷款实行的是基准利率，五年期以上基准利率为4.9%。当时海口美兰区，首套房按揭贷款是基准利率上浮10%，也就是5.39%.二套房按揭贷款是基准利率上浮20%,也就是5.88%。
对于银行来说，抵押贷款用于企业经营，肯定风险是高于买房按揭自住的，所以在之前抵押贷款的利率，大多都是基准利率上浮30%—40%，也就是6.37%—6.86%，根据您办理贷款的时间来说，您的海口房产抵押贷款利率应该是6.86%。
从贸易战到今年的疫情，对海口中小企业冲击是比较大的。银行也几次下调贷款利息，让利中小企业。现在的抵押贷款利率，远低于以前，可以说是前所未见的，甚至出现了罕见的利率倒挂。
海口抵押贷款利率远低于按揭贷款利率，甚至低于银行的理财利率。现在，银行抵押贷款20年等额本息的利率，已经低到3.85%，相对于之前6.86%的利率，一年低了3%，700万的贷款，一年利息少了21万，如果10年，总利息可以节省210万。
具体流程，先不用还上家的抵押贷款，先到新银行审批贷款，收到新银行的批贷函以后，再偿还上家贷款，避免出现万一贷款还了，新贷款不下来或者额度、利息、期限等未达到预期，就不好了。先新申请银行面签测借款人夫妻双方的评分，贷款资料齐全一般三个工作日批贷，批贷以后。偿还上家抵押贷款，扣款解抵押（三到五个工作日）。
解完抵押拿到房本以后，新贷款银行上抵押三个工作日，放款三个工作日。正常借新还旧贷款到账，需要两周到三周。如果需要找朋友周转大概20天左右，就可以了。也可以通过过桥垫资的方式，预计需要支付10天左右的垫资利息。
需要注意的是，这两年海口的房价是有下滑的，银行的评估值也同样会比以前低。之前评估值700多万，现在大概率是评估值不到500万，好的话预计达8成，可能和之前的7成差不多持平。